未來樓市10大趨勢,部分城市房價將繼續上漲!

2015-09-21

    今天本來是要推送我在杭州看到的好項目,由于涉及戶型處理我還沒有編輯好。關于未來的地產發展方向和房價問題,反正我個人觀點是我所在的二線城市會上漲但不會大漲,之所以不認為會大漲是因為身邊的朋友擁有或超過2套住房的很多很多,而城鎮化率已經超過了50%,王健林在央視也表示對于未來房價走勢需要兩分法,不能簡單說今后房價就不會高了?!耙痪€和一些少數的二線城市可能還會持續走高。房價問題一貫喋喋不休,還是關注下未來的一些大趨勢吧。

 

    1、城市之間房價差距將更大

過去5年里,中國形成了三大三小6個人口增長中心,“三大”是北京、上海和深圳,以及其周邊城市;“三斜是鄭州、長沙和“廈門+泉州”。資金增量上,北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方,其房價將獲得人和錢的雙重支撐。

 

    2、大城市房屋日益資產化

一線城市,以及10個左右的強二線城市,其中心區的物業將日益資產化,而且投資人將全球化、全國化。中小城市,特別是人口流失城市,房屋將回歸居注辦公、商業等原始屬性。對于多數中國人來說,房子最令人痛苦的時代過去了。絕大多數城市的95后,他們的青春將不再受到住房的擠壓,這是房地產泡沫帶給我們的最大福利。

 

    3、效型將機械化

在大城市中心區,機械化的效型將崛起。20來平米的小公寓,將演變成一架精密的儀器,通過折疊、打開,創造出豐富的生活場景。開發商,越來越像客機、游輪的生產商。

 

    4、逆城市化很難出現

很多國家在充分城市化之后,會出現逆城市化。也就是城里人到農村買地,建別墅。未來10到20年,中國很難出現這種局面。因為中國人多,耕地少,土地國家所有。此外,公共資源的不均衡分配,也讓去農村居住的人,生活不方便、不安全。

 

    5、大城市很難“去中心化”

歐美絕大多數城市,都出現了去中心化的趨勢。目前中國特大城市無不面臨交通、環境的壓力,讓一個城市擁有多中心成為很多人的夢想。但中國的國情是人均耕地少,土地國有化。國家正在劃定大城市的邊界,防止無限制侵占土地。加上公共資源不能均衡分配,所以去中心區難度極大。相反,移動互聯網技術的發展,正讓交通發生新的變局:如果北京這樣的城市,有150萬輛出租車和專車,私人就沒有必要擁有汽車。這樣,城市的交通死結就被打開了,去中心化意義就不大了。

 

    6、商鋪面臨價值重估

商鋪面臨的最大問題是,“提袋消費”(服裝、鞋帽、家電等)日益被網購取代,支撐商鋪價值的只剩下“體驗式消費”(餐飲、電影、培訓、溜冰場)。傳統商業旺區的街鋪,可能是最危險的資產,因為單價太高。此外是人口流失城市的郊區、新區的綜合體?!耙讳侌B三代”越來越困難,“三代養一鋪”的悲劇隨時發生。

 

    7、寫字樓跟住宅價格將長期倒掛

在一線城市,一直存在一種現象:同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓(含商務公寓),住宅更貴。為什么?原因有三:第一,商業物業基本上沒有學位,不能落戶口;第二,商業物業土地使用年限短;第三,管理費水電價格高,一般不能通煤氣。

 

    8、房產稅會出臺,但對市場影響不大

由于絕大多數城市房地產出現了拐點,為了穩增長,國家不太可能出臺嚴厲的房產稅。房產稅是地方政府的稅源,將來肯定會因地制宜,稅率各不相同,減免政策也不相同。一線城市的房產稅率肯定會最高。整體而言,房產稅對房價影響不大。

 

    9、計劃生育政策將逐步調整,但對樓市影響不大

全面放開二胎,已經沒有任何懸念,只是時間問題。未來,可能還會有更寬松的人口政策。否則,中國在幾十年之后,將面臨嚴峻的人口危機(過度老齡化,勞動力不足)。這對樓市構成長期利好,但作用可能沒有想象的大,因為生兒育女的成本越來越高,年輕人在生育上的積極性在下降,這也是全世界的趨勢。早晚有一天會有地方政府宣布:多生一個孩子,獎勵半套房子。

 

    10、大城市的房價:漲漲漲

中國的城市模式完全不同于美國。我們是摞起來的城市,密度高,人口高度集中。這種趨勢一旦形成,很難改變。你讓中國人過“買個牙刷也要開車10分鐘”的生活,是不可能的。所以,有人口增量的城市,房價很難回落。加上人民幣貨幣供應量長期偏高,所以房價只能不斷上漲。以人民幣計價,房價的大趨勢是不斷上漲。換句話說,這里面有很大的因素是貨幣貶值。根據數據顯示,2015年二季度30個典型城市商品住宅成交均價為12187元/平方米,同比增長16.2%,成交均價創歷史新高。其實,今年上半年中國商品住宅銷售量就實現了觸底反彈。銷量上升必然帶動價格的上漲,再加上前期股市狂漲,不少人獲利了結轉戰樓市,房子漲價看起來似乎理所當然了。

 

    央行發布報告稱,中國商品房成交量企穩回升,房價上漲城市個數增多,房地產開發投資增速繼續回落,房地產貸款平穩較快增長。房價上漲也抑制不住消費者購買的欲望。上半年商品房銷售面積為5億平方米,同比增長3.9%。一二線城市房價漲幅十分明顯。價格方面,一二線城市成交均價都創下歷史新高,由于三線城市去庫存任務較重,成交均價環比增幅輕微下跌。成交量方面,二季度一線城市成交量同比和環比漲幅最大,達到歷史新高。

摘自:鳳凰房產


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